Як правильно купити квартиру в новобудові. Поради експертів

І зробити це так, щоби не залишитись і без грошей, і без житла.

Забудовники давно використовують умовно законні "сірі" способи залучення інвестицій в обхід дозволених схем фінансування будівництва. До "сірих", зокрема, відносяться: договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, попередній договір купівлі-продажу, членство в житлово-будівельному кооперативі. Вони допомагають забудовникам економити на організації будівництва, отриманні дозвільних документів і, зрештою, знизити вартість житла для покупців.

Популярне: Міжбанк: тільки подивіться, що відбувається з курсом долара

Але ці схеми також дозволяють недобросовісному забудовнику уникати відповідальності перед інвестором, збільшують ризики довгобуду та несуть загрозу втрати вкладених інвестицій. Разом з тим більшість рекомендацій експертів лише констатують загальновідомі ризики і зводяться до банальних порад не купувати на стадії будівництва, що, звісно ж, не задовольняє потреби потенційних інвесторів, для більшості з яких фактор низької ціни є вирішальним у виборі на користь покупки квартири в новобудові.

До того ж багатьом інвесторам об'єктивно бракує знань, необхідних для безпечного вибору новобудови з безлічі запропонованих сьогодні на ринку, а також для розуміння змісту договорів щодо їх придбання. Для них завжди існує ризик помилково чи в разі введення їх в оману недобросовісним забудовником, придбати нерухомість у проблемному об’єкті.

Поряд з цим проблема незаконного будівництва ускладнюється тим, що дуже часто саме дії або бездіяльність державних органів сприяють видимості законності будівництва, формуванню хибного уявлення інвесторів про наявність у забудовників права на здійснення забудови, що звісно заохочує інвесторів вкладати кошти в такі будівництва.

В одних випадках виникнення незаконних забудов обумовлене бездіяльністю держави щодо невжиття достатніх та необхідних заходів для негайного припинення очевидного самовільного будівництва (без дозвільних документів на самовільно зайнятих ділянках). В інших – збільшення кількості незаконних будівництв викликане скасуванням державними органами дозвільних документів, що раніше були видані тими же органами з суттєвими порушеннями.

За таких обставин експерти адвокатської фірми "Прецедент" вважають помилковим перекладати на покупців такої нерухомості відповідальність за вирішення проблеми незаконних довгобудів. Свідченням бажання держави перекласти повноту відповідальності на інвестора є план дій щодо виходу з довгобудів УКОгруп Анатолія Войцехівського та інших незаконних будівництв. Цей план активно просувається Київською міською державною адміністрацією останні півроку і полягає в тому, щоб постраждалим інвесторам звернутися до суду і визнати право власності на майнові права на недобудовану квартиру, зареєструвати об’єднання інвесторів, а потім самостійно організувати завершення будівництва, за власні кошти отримати дозвільну документацію, оформити в користування або власність земельну ділянку, і після цього повторно інвестувати в завершення будівництва. Природно, що такі рекомендації не сприяли вирішенню проблеми незаконних будівництв та поверненню втрачених інвестицій.

Тому інвестору слід завжди пам’ятати, що держава не менше від забудовників відповідальна перед інвесторами за втрату ними інвестицій, вкладених у незаконне будівництво. Отже, шкода, завдана незаконними дією чи бездіяльністю органу державної влади, повністю відшкодовується державою. Окрім його закріплення в Цивільному кодексі України, це правило є принциповою позицією Європейського суду з прав людини згідно з Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод.

Таким чином, інвестор має гарантовану можливість отримати від держави відшкодування вкладених в довгобуд і втрачених інвестицій. Для цього інвестору не обов’язково звертатися саме до Європейського суду з прав людини, оскільки його правова позиція все частіше знаходить відгук у здійсненні правосуддя судами України.

Крім того, відповідно до закону України "Про місцеве самоврядування" місцеві органи влади зобов’язані організувати завершення будівництва багатоквартирних житлових будинків, споруджуваних із залученням коштів фізичних осіб, у разі неспроможності забудовників продовжувати таке будівництво. Тому інвестори також мають право вимагати передачі незавершеного житлового будівництва до комунальної власності і фінансування його завершення за кошти місцевого бюджету.

То що робити покупцям, які бажають мінімізувати відомі ризики інвестування в будівництво, або які примхою долі інвестували в незаконні забудови?

Оскільки влада вже дала зрозуміти, що не буде мати справу з інвестором, який, крім документів, виданих йому забудовником, не матиме підтвердження майнових прав від компетентного державного органу, то інвестору варто потурбуватися про оформлення права власності на квартиру в новобудові. Правова позиція Верховного суду не допускає визнання права власності на майнові права в судовому порядку (рішення № 6-1502цс15 від 02 грудня 2015 року, № 6-3129цс15 від 30 березня 2016 року, № 6-503цс16 від 25 травня 2016 року). Сумнівно, що про це невідомо держслужбовцям, які розробляють "плани" виходів з довгобуду. Тому інвестору слід звернути увагу на позасудові способи оформлення квартири в новобудові.

Одним з таких способів є реєстрація майнових прав – це визнання права власності на квартиру в новобудові ще в стадії її будівництва та внесення запису про договір до державного реєстру. Така реєстрація замінює рішення суду про визнання права власності на майнові права на квартиру в новобудові.

Після цього ошукані інвестори можуть звернутися до суду за визнанням неправомірними дій чи бездіяльності державних органів, що сприяли незаконній забудові, і стягнути з держави шкоду у вигляді втрачених у такому будівництві коштів. Перспектива відшкодування інвестору втрачених ним інвестицій спонукатиме владу до виконання законів України і змусить прийняти проблемні довгобуди до комунальної власності та профінансувати завершення їх будівництва.

Багато хто вже обрав саме цей шлях повернення інвестицій.

Коментарі