Не продвинувшись ни на шаг в вопросе земельной реформы, власть решила не спешить и с отменой моратория на продажу земель сельхозназначения
23 сентября в ходе выездного заседания правительства в Полтаве, было четко сказано, что в условиях отсутствия соответствующей законодательной базы, отмены моратория на продажу земли сельхозначения с 1 января 2016 г. не будет.
"Или пакет законов и формирование реальной базы для полноценного рынка земельных отношений и только после этого мы запускаем этот рынок, или нам будет невозможно внедрить с 1 января реальный открытый рынок", – заявил премьер-министр Украины Арсений Яценюк.
Что лучше: продавать земли сельхозназначения или нет, однозначно не скажет никто. Дело в том, что при желании в обоих случаях можно создать эффективную систему хозяйствования на земле. Различие будет в скорости этого процесса, затратах и рисках, количестве выигравших и проигравших. Весной этого года в публичном пространстве более активны были сторонники отмены. моратория на продажу с\х земель. В Коалиционном соглашении парламентских фракций говорится об этом же, продажа сельхозземель – одно из ключевых требований МВФ. Президент Петр Порошенко на заседании Национального совета реформ в мае призвал вынести на всеобщее обсуждение вопрос о продаже земель сельскохозяйственного назначения. Но этого не произошло.
На том же выездном заседании Кабмине в Полтаве говорилось, что необходимые законы можно подготовить и принять относительно быстро, но остается такая проблема, как незавершенность процесса создания земельного кадастра. По словам главы Госгеокадастра Максима Мартынюка, на сегодняшний день государственный земкадастр заполнен всего на 11%.
Для завершения инвентаризации земель необходимо порядка 2,5 млрд грн, которые ведомство планирует привлечь у международных финансовых организаций.
Но история с кадастром туманная. Официально сообщалось, что 1 января 2013 г. в Украине заработал электронный земельный кадастр, в котором содержится информация о 50 млн участков. Еще весной этого года говорилось, что да, кадастр требует доработки, но она будет более эффективной после открытия рынка, когда к кадастру будут обращаться заинтересованные продавцы и покупатели участков. Явно требуется провести независимый аудит нынешнего состояния кадастра!
Между тем, вместо заботы о своей зоне ответственности, глава Госгеокадастра выступает с инициативой проведения экономического эксперимента по продаже земель сельскохозяйственного назначения через аукционы. Якобы, проведение таких аукционов позволит "максимально изучить поведение покупателей и продавцов, а также свести к минимуму падение средних цен на землю в случае масштабного выхода на рынок большого предложения земельных участков". Однако все эти вопросы на практике в других странах решаются проще и эффективнее – через принятие работоспособного закона о рынке сельхозземель.
Главные аргументы сторонников снятия моратория
Открытие рынка земли привлечет дополнительные инвестиции в экономику, упростит земельные отношения. Запрет на продажу земли сохраняет фрагментацию собственности, которую получила Украина после приватизации.
Если с\х производством будут заниматься не арендаторы, а владельцы, то они будут больше думать о мелиорации, охране и восстановлении плодородия земель.
Опросы показывают, что подавляющее большинство собственников паев не собираются продавать свои участки. Их продадут 10-15% владельцев, уже перебравшиеся в города, или пенсионеры, желающие дожить свой век в относительном достатке, так что массовых пертурбаций не будет.
Украинская земля не дорожает, а теряет в стоимости, поэтому дальнейшее затягивание открытия рынка ничего хорошего не принесет.
Расчеты показывают, что доля арендной платы в стоимости произведенной с\х продукции сейчас в 3-4 раза меньше вклада земли. Тем самым фактически субсидируются относительно неэффективные технологии производства.
В нынешних условиях доход, который получают владельцы земли от сдачи ее в аренду, значительно уступает доходности банковских депозитов.
Сохранение моратория является постоянным риском для инвестиций, т.к. арендаторы и землевладельцы сталкиваются с неопределенностью правил игры после возможной отмены моратория, поэтому стороны редко решаются на заключение долгосрочных договоров аренды.
Поскольку землю нельзя продать, то многие участки не имеют четко определенных границ или установленных прав собственности. Это способствует теневому землепользованию и приводит к недоиспользованию земельных ресурсов.
Главные аргументы противников
Среди противников снятия моратория есть те, кто просто против частной собственности на землю. Их лозунги обычно таковы: "Капиталисты за бесценок скупят крестьянскую собственность", "Нельзя открывать рынок земли в олигархической стране", "Земля – наш последний и самый ценный актив".
Более серьезные аргументы:
Есть аргументы, которые приводят те, кто в общем выступает за продажу земель, но не сейчас. Они таковы:
От чего зависит достижение желаемого результата
Ответы на приведенные выше сомнения должны быть приведены в законе о рынке сельхозземель, в котором должно быть четко определено:
Нужно также урегулировать вопрос с землями коллективной собственности. Сейчас около 1,5 млн га находятся в такой собственности и не имеют фактического распорядителя.
Следует также предусмотреть возможность своеобразного земельного гринмейла, когда владелец участка внутри большого поля будет отказываться от его продажи, блокируя тем самым всю сделку.
А поскольку все вопросы невозможно решить "на берегу", то экспертами уже высказывалось разумное предложение запустить рынок земли в порядке государственно-правового эксперимента в нескольких административных районах двух-трех областей с разными правилами рыночного оборота. После анализа опыта этого эксперимента появится больше вероятности принять верное общегосударственное решение о стратегии завершения земельной реформы.
Кто выиграет и проиграет
Наибольшую выгоду от открытия рынка получат владельцы паев, т.к. они станут полноценными хозяевами своего актива.
Выиграют производители, которые готовы конкурировать за счет использования технологий и повышения производительности труда, а не доступа к дешевой аренде.
Участники рынка получат качественные активы, под которые смогут брать кредиты.
Выиграет банковская система и экономика в целом, т. к. в оборот будут введены новые активы стоимостью в десятки миллиардов долларов.
Больше всех потеряют нынешние арендаторы, которые сейчас уплачивают относительно невысокую арендную плату и имеют сильную позицию при переговорах с владельцами земли.
Невыгодно открытие рынка агрохолдингам, которым могут не разрешить владеть таким же количеством земли, как они сейчас арендуют. Но наверняка, у них останется возможность аренды земли, хотя аренда эта неизбежно подорожает.