Квартирне питання. Чи вплинули 1,5 мільйона переселенців на ринок житла (ІНФОГРАФІКА)

Донецька, Луганська, Харківська та Запорізька області взяли понад 70% всіх переселенців з окупованої частини Донбасу. Це більше 1 млн осіб.
 

Здається, що таке значне і майже миттєве збільшення населення повинно було привести до буму на ринку житлової нерухомості.
 

Однак цього не сталося. За якими правилами працює ринок житла для внутрішнього переміщення осіб?
З початку окупації Росією деяких районів Донецької та Луганської областей в 2014 році і до листопада 2015 року, за даними обласних департаментів соціального захисту населення, з зони АТО виїхали понад 1,5 млн осіб.
 

Одночасно найбільша частка внутрішньо переміщених осіб — ВПЛ — зареєстрована саме в східних областях. Так, у Донецьку область переїхали понад 38% ВПЛ, у Луганську — майже 15%, Харківську — до 13%, Запорізьку — до 7%, у Дніпропетровську — до 5%.
 

В цілому частка ВПЛ, зареєстрованих у східній Україні, становить понад 77%. Більш докладні статистичні дані по Донецькій і Луганській областях відсутні, проте ситуацію в інших східних областях України можна проаналізувати на рівні районів та міст обласного значення.
За рахунок ВПЛ чисельність населення в Харківській, Дніпропетровській і Запорізькій областях в середньому зросла на 5%. 1 січня 2016 року чисельність населення в цих трьох областях перевищила 7,7 млн чоловік.
 

Зокрема, в обласних центрах, куди прибуло найбільше переселенців, кількість населення підвищилося на 3-8%. Для ринку житла така ситуація є шоком, на який він повинен відповідно реагувати.
Очікуваною реакцією ринку на відчутне зростання чисельності населення є збільшення капітальних інвестицій у будівництво житла у відповідних регіонах і через певний період часу — більш високий рівень прийняття житла в експлуатацію в порівнянні з іншими областями України.
 

Проте з ряду причин цього поки не спостерігається.
 

Чому забудовникам не варто розраховувати на переселенців
 

Причина 1. Більшість переселенців — пенсіонери.
Брак реакції ринку житла на ВПЛ можна пояснити тим, що більшість ВПЛ — це пенсіонери, більшість з яких не зможе придбати житло.
Крім того, значна їх частина хоч і зареєстрована у підконтрольних Україні районах, часто живе в зоні конфлікту. Ці люди приїжджають лише за соціальними виплатами, тому потреби в житло у них немає. Отже, орієнтуватися на цю категорію ВПЛ забудовникам не варто.
Розподіл ВПЛ за категоріями: працездатні і пенсіонери

 
Причина 2. Фактична кількість та розподіл ВПЛ невідомо.
Дані про зареєстрованих переселенців, з одного боку, відображають переважно ту частину громадян, яка відчуває потребу в соціальній допомозі, з іншого — відомі випадки реєстрації фіктивних ВПЛ.
Ті переселенці, які можуть придбати собі житло, не поспішають реєструватися з-за певних додаткових витрат або ризиків, пов'язаних з реєстрацією. Також не завжди ВПЛ залишаються жити на місці реєстрації, і подальша зміна їх місця проживання не відстежується.
Тобто реальний розподіл ВПЛ невідомо. Незважаючи на свою неповноту, наявні дані дозволяють оцінити поточні тенденції та взаємозв'язку, проте для реакції з боку забудовників цього недостатньо.
Причина 3. Для ВПЛ важливіше існуюча житлова інфраструктура.
Не тільки переселенці впливають на ринок житла: існуюча житлова інфраструктура також впливає на рішення особи переїхати в конкретний населений пункт. Згідно отриманим з обласних департаментів соціального захисту даними, ВПЛ найчастіше їдуть у міста обласного значення.
Швидше за все, це пов'язано з тим, що Донбас дуже урбанізований, і люди, які виїжджають звідти, не звикли до життя в сільській місцевості. Тобто вони більш чутливі до якості житлової інфраструктури.
У той же час існує залежність між ВПЛ і кількістю гуртожитків. Без урахування інших факторів кореляція між цими показниками становить 88%. Ймовірно, це викликано використанням гуртожитків в якості тимчасового житла для ВПЛ і в цілому низькою ціною на таке житло.

Причина 4. Плани повернутися в колишнє місце проживання.
Важливу роль також відіграє відстань від населеного пункту до зони АТО.
З одного боку, значна частина населення переїхала в сусідні області. Можливо — за наявності знайомих або більше таких культури чи мови.
З іншого — відстань навіть в межах східних областей також відіграє важливу роль. Наприклад, схоже на те, що працездатні ВПЛ схильні їхати в дальні райони східних областей, ніж ВПЛ пенсійного віку.
Пов'язано це з планами переселенців повернутися в колишнє місце проживання після завершення війни, достовірно сказати не можна.
Проте чим менша відстань ВПЛ переселилися, тим легше буде повернутися. Значить, невелика відстань переселення сигналізує про короткостроковість їх проживання на новому місці, або про пенсійне туризмі.
Забудовникам немає сенсу реагувати на короткострокові потреби ВПЛ.
 

Чому переселенці не повинні розраховувати на забудовників
 

Причина 1. Вплив третіх чинників.
За останні роки у сфері житлових інвестицій у східній Україні спостерігалася низхідна тенденція. Хоча в східні області прибуло більшість ВПЛ, інвестувати в будівництво житла тут стали менше.
Іншими словами, збільшення населення за рахунок переселенців не вплинуло на зміну рівня інвестування в житлове будівництво, хоча більшість ВПЛ прибуло в місця, які і так більше приваблюють інвесторів.
Це наштовхує на думку, що як на кількість ВПЛ в певному регіоні, так і на рівень інвестування в житлове будівництво впливають треті чинники, наприклад, рівень урбанізації регіону.
Відповідно, зміна цих показників навряд чи пов'язано з приїздом внутрішньо переміщених осіб у східні області. Отже, і розраховувати на ВПЛ забудовників не варто.

Розрахунки автора на основі даних Держстату та обласних департаментів соціального захисту населення
Причина 2. Потрібно більше часу.
Зазвичай реалізація рішення про збільшення інвестування в житлове будівництво вимагає тривалого часу. Різкий ж відтік таких інвестицій може відбитися вже в короткостроковому періоді призводить до значного спаду прийняття в експлуатацію житла і зростання кількості недобудов.
Зараз у східних областях різких змін цих показників немає, і це хороший знак. Виняток — Запорізька область. Однак дані районного рівня показують, що стрибок кількості недобудов в області майже вдвічі викликаний виключно Бердянському, в якому за 2014 рік з'явився 131 новий недобуд.
Щоб оцінити, чи є зв'язок між ВПЛ і припливом інвестицій у житлове будівництво, потрібно більше часу. Тільки тоді стане ясно, чи є реакція ринку житла на ВПЛ. Поки ж переселенцям не варто на це розраховувати.

Джерело: Держстат
Причина 3. Підвищення ризиків.
Для приватного сектора інвестиції в житло в східній Україні стали асоціюватися з великими ризиками. Зона конфлікту близько, значить, ризик псування інфраструктури підвищився. Тому не дивно, що на військові дії ринок житла реагує більше, ніж на приплив переселенців.
Однак після завершення війни такі ризики нормалізуються, що дозволить ринку житла краще адаптуватися до збільшення чисельності населення.
 

Причина 4. Кошти благодійних організацій.
На потреби ВПЛ міжнародні та місцеві благодійні організації виділяють значну допомогу. Проте яка їх частка йде на побудову житла, і чи є така частка взагалі, достовірно невідомо.
Ймовірно, на це виділяють незначну частку благодійних внесків, або ж ці гроші йдуть не на будівництво житла, а на ремонт наявного житлового фонду. Крім того, за рахунок благодійних організацій системно вирішити проблему житла для переселенців навряд чи вийде.
Замість висновку
 

Відчутне зростання чисельності населення в східних областях поки що не вплинуло на приплив капітальних інвестицій у будівництво житла. Пояснити відсутність реакції ринку можна такими факторами.
 

1. Підвищений ризик інвестування на території поблизу зони АТО.
 

2. Незначний період часу для реакції ринку.
 

3. Більшість переселенців є пенсіонерами, які не можуть придбати житло або взагалі живуть в зоні АТО.
У даний момент забудовникам немає сенсу орієнтуватися на ВПЛ, а ВПЛ немає причин очікувати значних зрушень у вирішенні житлового питання з боку забудовників. Без державного втручання вирішити цю проблему важко. Однак Україна — не перша країна, яка зіткнулася з такою проблемою.
Зокрема, міжнародна організація UNHCR, яка займається проблемами переселенців по всьому світу, не раз розробляла методики задоволення потреб ВПЛ у житло. Україні потрібно проаналізувати досвід інших країн і адаптувати його до вітчизняних реалій.

Коментарі