Юристи розповіли про основні афери з квартирами в Україні: Дізнайтеся, щоб не попастися

Кількість афер з орендованими квартирами росте як на дріжджах.

Чіткої статистики немає, оскільки такі справи, відкриті правоохоронцями за фактом шахрайства або підробки документів, з часом закриваються і перекваліфікуються в цивільно-правові відносини.

«Якби цього не робили, то цифри б зашкалювали. Кримінальні справи, що підпадають під статтю 190 КК – шахрайство, ст. 189 – вимагання, ст. 355 – примушування до цивільно-правових відносин, переводять в іншу площину. І все – криміналу немає. А чи були підробки та інші фальсифікації – з’ясовуйте самі, бо підписали договір. Але те, що злочинність у цьому сегменті стрімко зростає, визнають усі», – пояснив адвокат Іван Ліберман.

Чим більше будуть шахраювати з орендою квартир, тим швидше українці перейдуть до європейської практики оформлення договорів. А це документи не на 2-3 сторінки, а цілі томи – на 250 сторінок. Ті договори, що укладаються у нас, не захищають орендарів ні від шахраїв, ні від свавілля реальних власників. Їх навіть договорами назвати складно.

«Навіть умови оплати або обліку комуналки часто упускають. Звідси всі проблеми», – вважає адвокат.

Хто господар

Здавати квартиру може сам власник або уповноважена ним особа. Першому достатньо надати правовстановлюючі документи на квартиру: свідоцтво про право власності, різного роду цивільно-правові договори (купівля-продаж, дарування, міна тощо), свідоцтво про право на спадщину. При цьому технічний паспорт квартири не входить в цей список.

«Техпаспорт лише описує характеристики квартири. Можливо, що він був виданий на ім’я попереднього власника», – зазначила старший юрист Ірина Кравченко.

Перевірити реальність власника необхідно в реєстрі нерухомого майна. Право власності людини на квартиру виникає з дати реєстрації в цьому реєстрі. «Якщо в договорі або в іншому акті, що підтверджує право власності, фігурує одна особа, а в держреєстрі зазначено інше – реальний власник той, чиї дані в реєстрі», – додала Ірина Кравченко. Перевірку можна здійснити самостійно або звернутися до нотаріуса, який зробить це за 50-100 грн.

Якщо власник у від’їзді і квартирою займаються сусіди, родичі, ріелтори, то вони повинні підтвердити свої повноваження. Ідеально, якщо зможуть показати нотаріальну довіреність або договір доручення. У них обов’язково має бути прописано, що посередник має право робити по квартирі: здавати в оренду, укладати договори, розпоряджатися майном.

«Часто орендодавці кажуть, що вони родичі – мама, дружина, брат, сестра. Але кревність не є підставою для можливості передачі квартири в оренду»,- підкреслила Ірина Кравченко.

Важливо звертати увагу на термін дії довіреності. Якщо підписання договору припаде на останній день дії документа, його краще не укладати. Останнім часом при оформленні документів крім дати його складання, вказується точний час. З цього часу буде фіксуватися і термін закінчення повноважень особи, на яку видано довіреність.

«Раніше цього не було. А зараз професійні нотаріуси фіксують, що документ складений, наприклад, 1 квітня 2016 року о 12 годині 54 хвилини і термін його дії 1 рік. І тут є ризик. Якщо договір оренди укладено в останній день повноважень посередника після зазначеного часу, його можна буде оскаржувати. Адже в Єдиному реєстрі нотаріальних довіреностей вказані час, хвилини і навіть секунди, коли дані внесено до реєстру», – попередив адвокат Іван Ліберман.

З побоюванням варто ставитися до договорів оренди в простій письмовій формі, які укладають особи, які пропонують житлову нерухомість у суборенду.

«Перевірити справжність цього документа дуже складно і великий ризик натрапити на шахраїв, які уклали такі договори суборенди ще з кількома людьми», – застерігає керуючий партнер юридичної компанії Олександр Навальнєв.

Чи все чисто

Після перевірки документів поспішати з підписанням договору не варто. Його краще взяти на вивчення на термін до 2 тижнів. За цей час майбутньому наймачеві квартири варто перевірити її «чистоту». Рекомендується поговорити з сусідами, з начальником ЖЕКу або ОСББ. Якщо вони не йдуть на контакт, адвокати рекомендують звернутися до районного дільничного, щоб уточнити, чи не перебуває дана квартира під арештом в рамках кримінальної справи.

«Квартира може бути «речовим» доказом у рамках розслідувань. Жити в ній можна. Але в будь-який час можуть прийти правоохоронці для проведення слідчих дій або нового обшуку, якщо розкриються якісь нові факти», – попередив Іван Ліберман.

Ще більш надійним буде звернення до адвоката, який через свої запити отримає офіційну відповідь щодо статусу житла від правоохоронних органів. «Підпишіть з адвокатом договір на 1 день. За 5 днів людина отримає чітку відповідь. І це обійдеться в 500 грн.», – порадив Іван Ліберман.

Також треба перевірити в Єдиному реєстрі судових рішень, чи були судові рішення щодо даної нерухомості, і уточнити інформацію як щодо самої квартири, так і щодо людини, яка її здає.

«Треба чітко розуміти, чи не ведеться щодо квартири спір, наприклад про розподіл спільно нажитого майна подружжя. Також непогано було б уточнити, хто зареєстрований в цій квартирі», – уточнив керуючий партнер ЮК «ВОЛХВ» Олександр Навальнєв.

Як домовлятися

Будь-який договір оренди нерухомого майна треба укладати тільки у письмовій формі. Обов’язково засвідчуються у нотаріуса і реєструються договори терміном більше 3 років. Але для власної безпеки рекомендується сходити до нотаріуса навіть при укладенні договору на менший термін.

Орендар і орендодавець мають проставити підписи на кожному аркуші договору (на обох сторінках аркуша). І в кінці договору обов’язково вказати, що документ складений, наприклад, на 3 аркушах, 6 сторінках, кожна з яких засвідчена обома сторонами і має юридичну силу. «Також зробіть копії паспортів з підписом власника», – додав адвокат, партнер юридичної фірми Pravovest Денис Шкіптан

В самому договорі потрібно вказати, хто несе відповідальність за можливі ризики, як, наприклад, пожежа або повінь, умови перегляду договору, за яких умов господар може відвідувати квартиру. Обов’язково прописати орендну плату, площу орендованого приміщення та порядок розрахунку за комуналку. 
Після всіх підвищень тарифів, особливу увагу варто приділити розподілу платежів за комуналку за площу, яка реально використовується.

«Якщо в квартирі орендар займає тільки одну з двох кімнат, то і нараховану суму за комунальні послуги треба розділити у відповідності із займаною площею, щоб не платити за всю квартиру», – нагадала Ірина Кравченко.

Також треба обговорити вид розрахунків. Дуже часто орендарі забувають вказувати, як буде здійснюватися оплата: готівкою чи в безготівковій формі. І це дає недобросовісним орендодавцям додаткові козирі.

«Орендодавець, прописавши штрафні санкції за несвоєчасну оплату, може спеціально не брати гроші і потім виставляти претензії за невиконання договору», – попередив Олександр Навальнєв.

дивіться також: Лайфхак для жителя багатоповерхівки: як урізати платежі на третину

Якщо платите готівкою, то обов’язково треба складати акт прийому-передачі грошей у 2 примірниках з підписами обох сторін. У разі несподіваних претензій власника/його представника акт буде додатковою страховкою.

«Люди часто забувають, що орендар має важіль тиску на недобросовісних господарів – податкова. Майже ніхто з власників житла не сплачує обов’язкові податки зі здачі квартир. І після заяви орендаря господаря чекають розгляди з податковою», – підказав Денис Шкіптан.

Якщо людина отримала і не задекларувала більше 7 тис. грн. нетрудового доходу і не сплатила з них податок, їй загрожує штраф в 25 тис. грн., а також може бути відкрито кримінальну справу, за якою буде світити до 3 років позбавлення волі.